Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug

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Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug

Eine nachträgliche Zahlung heilt die ordentliche Kündigung nicht!

Es ist keine Seltenheit, dass Mieter ihrer vertraglichen Verpflichtung, die fällige Miete regelmäßig zu entrichten, nicht oder nur unregelmäßig nachkommen. Gründe mag es hierfür viele geben – kein oder nur ein unregelmäßiges Einkommen, Geldsorgen, Gleichgültigkeit oder andere persönliche Probleme. Viele Vermieter haben eine gewisse Zeit lang Verständnis für die Begründungen der Mieter und bieten unter Umständen sogar einen gewissen zeitlichen Aufschub oder eine Ratenzahlung an. Doch irgendwann hat jede Geduld einmal ein Ende und die Bereitschaft von Vermietern, auf die offene Mietzahlung zu warten sinkt rapide ab. Die Folge sind Mahnungen und Kündigungsandrohungen. Sind auch diese fruchtlos, so bleibt dem Vermieter nur noch der Weg der Kündigung mit der Hoffnung, die Mietpartei mit der schlechten oder nicht vorhandenen Zahlungsmoral loszuwerden. Doch ganz so einfach ist dies nicht, wie sich in der Vergangenheit zeigte. Wir erklären, worauf es ankommt, richtig und wirksam zu kündigen.

Der Vermieter sollte bei Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug gegenüber dem Mieter diese Kündigung mit einer ordentlichen Kündigung verbinden. Dies bedeutet konkret, dass der Vermieter die fristlose Kündigung nicht lediglich wegen rückständiger Miete aussprechen, sondern dem Mieter hilfsweise zusätzlich die ordentliche Kündigung erklären sollte.

Der Hintergrund ist folgender: durch die nachträgliche Zahlung des gesamten Zahlungsrückstandes (Schonfristzahlung) wird lediglich die fristlose Kündigung geheilt, die ordentliche Kündigung bleibt jedoch bestehen, BGH Urteil vom 13.10.2021 (VIII ZR 91/20).

Der Mieter hat grundsätzlich die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug durch vollständige Nachzahlung zu beseitigen. Der vollständige Zahlungsausgleich hat bis spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit (Zustellung der Räumungsklage) zu erfolgen. Für den Fall, dass der Vermieter lediglich die fristlose Kündigung ausspricht, ist diese durch nachträgliche Zahlung unwirksam geworden, das Mietverhältnis bleibt in diesem Fall bestehen. Was Viele nicht wissen: Die Heilung der fristlosen Kündigung durch Vornahme der sogenannten Schonfristzahlung ist innerhalb von zwei Jahren nur einmal möglich. Bei einer weiteren fristlosen Kündigung aus demselben Grund innerhalb dieses besagten Zeitraumes greift die Schonfristzahlung nicht und die Kündigung wird wirksam.

Der BGH begründet den Umstand, dass die Schonfristzahlung keine Auswirkungen auf eine ordentliche Kündigung hat, mit dem Gesetzeswortlaut des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB.

Die Begründung des BGH ist eindeutig gesetzeskonform und bestätigt die aktuelle Rechtslage. Die Regelung des § 569 BGB bezieht sich auf die Vorschriften des § 543 BGB, der lediglich den Umstand einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (Zahlungsverzug) regelt. Insofern verbleibt an dieser Stelle kein Raum, den Gesetzeswortlaut des § 569 BGB auf eine ordentliche Kündigung auszuweiten.

Das Interesse des Vermieters ist hinsichtlich der ordentlichen Kündigung gegeben, wenn diese mit der fristlosen Kündigung verbunden wird, da das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien des Mietvertrages durch Nichtzahlung der vereinbarten Miete hinreichend erschüttert ist.

Es gilt grundsätzlich zu unterscheiden zwischen notorischen Nicht-Zahlern und Mietern, die tatsächlich einmal in eine Notlage geraten sind. Vermieter können dies in aller Regel einschätzen, da das durchschnittliche Verhalten der Mietpartei bekannt ist. Kaum ein Vermieter würde bei einer einmaligen verspäteten Mietzahlung (bestenfalls verbunden mit einer erklärenden Kontaktaufnahme durch den Mieter) sofort den Weg der Kündigung wählen, sondern einen Aufschub nach Absprache gewähren.

Handlungsempfehlungen

Bei (kurzfristigen) Zahlungsproblemen durch die Mietpartei bestehen folgende Lösungsmöglichkeiten für den Vermieter:

  • Eine (schriftliche) Ratenzahlung der ausstehenden Miete in Verbindung mit den anschließenden Mieten vereinbaren
  • Eine Stundung, also einen individuell (schriftlich) vereinbarten Aufschub der Zahlung gewähren
Finn Streich

Finn Streich

Rechtsanwalt

Kompetenzen: Baurecht, Mietrecht und Energierecht

Zuletzt aktualisiert: 03/10/2022

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