Dachgeschoßwohnung Mietrecht:

Eine Dachgeschosswohnung ist die innerhalb eines Mehrfamilienhauses auf oberster Etage liegende Wohnung. Die Dachgeschosswohnung wird einer sogenannten Gallerie oder Penthousewohnung gleichgesetzt, wobei insbesondere letztere als Penthouse bezeichnet wird, wenn die Wohnung rundherum mit Glas und Fenstern versehen ist – man als einen unverbauten Blick aus der gesamten Wohnung hat. Die Penthousewohnung hat im Gegensatz zur Dachgeschosswohnung zusätzlich das aufwertende Merkmal, dass keine Dachschrägen vorhanden sind und daher die Wohnfläche vollständig als Mietfläche angerechnet werden kann.

Was ist die Besonderheit bei der Vermietung?

Möchte der Vermieter eine Dachgeschosswohnung vermieten, so gelten grundsätzlich die gleichen mietrechtlichen Regelungen und Vorschriften, wie bei der Vermietung einer anderen Wohnung. Es gilt jedoch eine Besonderheit zu beachten: Die Wohnfläche ist bei einer Dachgeschosswohnung aufgrund der Dachschrägen und den damit nur eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten nicht der Grundfläche gleichzusetzen. Gemäß der Wohnflächenverordnung ist folgende Wohnflächenberechnung vorzunehmen:

– Raumhöhe mehr als 2 Meter: Volle Anrechnung als Wohnfläche
– Raumhöhe mehr als 1 Meter und kleiner als 2 Meter: 50% Anrechnung als Wohnfläche
– Raumhöhe weniger als 1 Meter: Keine Anrechnung als Wohnfläche

Die Grundfläche ist also bei einer Dachgeschosswohnung deutlich größer, als die mietvertraglich zulässige Wohnfläche. Zu beachten ist jedoch, dass auch Balkon- und Terrassenflächen grundsätzlich mit einer Fläche von 25% zur Wohnfläche hinzuzurechne sind.

Achtung aufgepasst!

Von der Rechtsprechung wurde zwischenzeitlich bestätigt, dass es grundsätzlich Sache der Mietvertragsparteien ist, zu regeln, welche Fläche als Wohnfläche gelten soll. Die Wohnflächenberechnung ist also einer Vereinbarung zwischen den Parteien zugänglich, diese ist kein feststehender bzw. nicht abänderbarer Begriff, vgl. BGH Beschluss 22.06.2021 VIII ZR 26/20. Beschluss D. 22.6. Dies bedeutet konkret, dass Mieter und Vermieter z.B. eine Vereinbarung darüber treffen können, dass ein Hobbyraum im Keller zur Wohnfläche gehört. Hierfür hat der Mieter dann auch den normalen Mietpreis zu entrichten.