Feb 13, 2023 | Privates Baurecht

Hausbau, Trennung & Scheidung

Liebe, Hausbau und Trennung

Die Vorfreude auf das Eigenheim ist groß, doch dann folgt die Ernüchterung: ein Hausbau kann neben der enormen finanziellen Herausforderung auch eine Belastungsprobe für eine Beziehung darstellen. Was ist zu tun, wenn die Beziehung dem Stress des Abenteuers Hausbau nicht standhält?

Wir können Ihnen ans Herz legen, sich bereits vor dem Beginn der Bauphase anwaltlich beraten zu lassen. Die Romantik einmal außenvorgelassen: sichern Sie sich im Voraus ab für den Fall der Trennung oder Scheidung. Eine solche Situation kann Sie sowohl emotional als auch finanziell vor ein Chaos stellen. Gehen Sie nicht sehenden Auges Risiken und erhebliche Kostenfallen ein.

Kam es zur Trennung oder Scheidung in der Bauphase, wird in der Regel kaum ein Partner die Finanzierungskosten allein tragen können. Im Mittelpunkt steht dann die Frage nach der Reduzierung der Folgekosten für beide Seiten. Eine einvernehmliche Lösung muss her.

Haben beide Partner den Kreditvertrag zur Baufinanzierung unterzeichnet, haften beide als Gesamtschuldner für die Restschulden. Hat nur einer der beiden Eheleute oder Partner den Kreditvertrag unterschrieben, muss nur dieser die offenen Raten bezahlen.
Gegebenenfalls gibt es in Ihrem Kreditvertrag bei Ihrer Bank die Option, Ihren Tilgungssatz kurzfristig anzupassen oder umzuschulden. Die Finanzierung kann deutlich verlängert werden, um die Kreditrate zu minimieren.
Möglicherweise ziehen Sie aus der Immobilie aus, müssen jedoch weiterhin die Kreditraten abbezahlen.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass der ausgezogene Partner von dem Partner der in der Immobilie wohnen bleibt, eine monatliche Miete verlangt, die einen Teilbetrag der Kreditrate ausmachen kann. Wir beraten Sie über Ihre Möglichkeiten.

Besitz- und Eigentumsverhältnisse – Unterscheidung

Aus juristischer Sicht äußerst relevant ist die Frage nach den Besitz- und Eigentumsverhältnissen. Wer ist Besitzer eines Objekts, welches sich noch mitten in der Fertigstellung befindet? Die Besitzverhältnisse einer Baustelle bzw. eines Objektes während der Bauphase sind oft unklar. Ein Partner unterzeichnet womöglich den Kreditvertrag bei der Bank allein, der andere lässt sich allein ins Grundbuch eintragen. Oftmals steht nach einer Trennung auch in Streit, wer wie viel zur Fertigstellung des Hauses beigetragen hat.

Eine konkrete Aufteilung der Besitzverhältnisse während der Bauphase ist kaum möglich.
Wir empfehlen Ihnen bereits vorab zu vereinbaren, was mit der Baustelle im Falle Ihrer Trennung oder Scheidung passieren soll. Dies kann z.B. im Wege eines Ehevertrages geschehen. Hierbei wollen wir Sie gerne mit anwaltlichem Rat unterstützen. Nur so gehen Sie sicher, dass den vorhersehbaren und dem Laien unvorhersehbaren Hürden entgegengewirkt werden kann. Was mit der Baustelle passiert, richtet sich überwiegend nach den jeweiligen Lebensumständen. Vielleicht haben Sie gemeinsame Kinder und sind auf das Haus und den Wohnsitz angewiesen.

Tipp: Wenn Sie gemeinsame Kinder im Spiel haben, sollte trotz Trennung das Kindeswohl im Vordergrund stehen. Behalten Sie einen kühlen und klaren Kopf – auch wenn es aufgrund hochkochender Emotionen schwerfällt.

Verlieren Sie trotz allem nicht die Möglichkeit der Fertigstellung Ihres Bauvorhabens aus den Augen und treffen keine unüberlegte Entscheidung. In Betracht kommt womöglich ein Verkauf des Grundstücks mit Baustelle, um den Erlös im Nachgang gerecht aufteilen zu können. Wir weisen jedoch darauf hin, dass es in der Regel kaum eine Nachfrage für Grundstücke mit Baustelle gibt und auch der Wert des Objektes so nicht exakt ermittelt werden kann.

Ist das Haus bereits bewohnbar und beide Partner sind Kreditnehmer, kann einer der Partner es möglicherweise allein bewohnen. Gegebenenfalls kann dieser durch Ausgleichszahlungen an den anderen Partner einem verlustreichen Verkauf entgegenwirken.
Über Ihre Handlungsmöglichkeiten möchten wir Sie gerne aufklären. Handeln Sie nicht überstürzt und eruieren Sie die Alternativen, um nicht auf Kosten sitzen zu bleiben.

Empfehlung: Die Fertigstellung der Immobilie abwarten und im Anschluss in Ruhe Alternativen besprechen. Laufende Werkverträge mit Bauunternehmern und Auftragnehmern lassen sich in der Regel nicht kündigen. Zumindest besteht hierbei das Risiko der erheblichen Kostentragung (Stichwort 5%-Pauschale bei Kündigung des Werkvertrags gem. § 648 S. 2 BGB). Wir unterstützen Sie bei den Verhandlungen mit Unternehmern, sofern Sie bereits gekündigt haben und streben für Sie im Rahmen der Möglichkeiten eine Schadensminimierung an.

Beziehen Sie auch Ihre Bank ein, wenn es während der Bauphase zur Trennung oder Scheidung kommt. Auch die Bank wird die Bedingungen für eine Fortsetzung des zwischen Ihnen bestehenden Darlehensverhältnisses überprüfen und ermitteln wollen. Die Frage ist, ob ein alleiniges Einkommen als Sicherheit genügt, das begonnene Vorhaben weiterhin finanzieren zu können.

Haben Sie beide den Kreditvertrag unterzeichnet und wollen auch nach der Trennung oder Scheidung beide Vertragsparteien bleiben, übernehmen beide die Folgekosten hälftig. Wir empfehlen zur Absicherung der Kreditnehmer den Abschluss einer Restschuldversicherung, die auch dem Kreditgeber als zusätzliche Sicherheit dient.

Hinweis: Für Verträge hinsichtlich der Baufinanzierung, wie z.B. einen Kreditvertrag, gilt: haben diese beide Partner unterzeichnet, haften auch beide für die eingegangene Verbindlichkeit. Auf die Eigentumsverhältnisse oder Wohnverhältnisse kommt es hierbei also nicht an.

Wem gehören das Grundstück und ein bereits erbautes Haus?

Im Zivilrecht unterscheidet man zwischen Besitz und Eigentum.
§ 903 BGB definiert die Befugnisse des (Allein-) Eigentümers. Dieser Eigentümer einer Sache kann gem. § 903 S.1 BGB mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. Das Eigentum ist ein sogenanntes dingliches Recht des BGB, das gegenüber jedermann wirkt.

Daneben gibt es noch das sog. Miteigentum nach Bruchteilen, gem. § 1008 BGB, Gesamthandseigentum bei der GbR, gem. §§ 705 ff, bei der OHG, gem. §§ 105 ff. HGB, bei der KG, gem. §§ 161 ff. HGB und der Reederei, gem. §§ 484 ff. HGB. Darüber hinaus gibt es das sog. Gesamthandseigentum am Gesamtgut der ehelichen Gütergemeinschaft, gem. §§ 1416, 1485 BGB, der Miterbengemeinschaft, gem. § 2032 BGB und des nichtrechtsfähigen Vereins, gem. § 54 BGB.

Zudem nennt das Gesetz noch das sog. Sondereigentum (Teil- und Wohnungseigentum) und Gemeinschaftseigentum nach dem WEG.
Wenn ein Haus einen Alleineigentümer hat, gehört das Haus auch ausschließlich dieser Person, die mit dem Grundstück (gemeint ist das Grundstück sowie das errichtete Objekt hierauf) machen kann, was sie möchte. Wichtige Ausnahme: wenn Sie verheiratet sind und im Güterstand der Zugewinngemeinschaft gem. § 1363 BGB ohne Ehevertrag, leben, kann der Alleineigentümer nur mit Zustimmung des anderen Ehepartners über das Grundstück verfügen, §§ 1365 ff. BGB.

Dagegen ist (Sach-) Besitz (§ 854 Abs. 1 BGB) zunächst nichts anderes als die tatsächliche Gewalt über eine Sache iSv § 90 BGB, also die sog. tatsächliche Sachherrschaft. Diese sog. tatsächliche Sachherrschaft bedeutet etwas anderes als die rechtliche Sachherrschaft (das Eigentum, § 903 BGB), auch wenn beides zusammenfallen kann.
In das Grundbuch eintragungsfähig sind alle dinglichen Rechte, wie z.B. das Eigentum. Eigentümer eines Hauses ist diejenige Person, die im Grundbuch als Eigentümer vermerkt ist. Besondere Bedeutung hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse hat daher das Grundbuch.

Erwerben Ehegatten, nicht verheiratete oder verpartnerte Paare eine Immobilie gemeinsam, besitzen Sie diese in der Regel in Bruchteilsgemeinschaft bzw. Miteigentümergemeinschaft, im Rahmen derer im Zweifel anzunehmen ist, dass ihnen gleiche Anteile (jeweils die Hälfte) zustehen, gem. § 742 BGB.
Das Recht an der Immobilie leitet sich also aus der Höhe des eigenen Anteils ab, der nicht zwingend 50 zu 50 betragen muss, sondern auch zu ungleichen Teilen festgelegt werden kann. Dies kann dazu führen, dass ein Partner zwar im Grundbuch eingetragen ist und damit die Eigentumsrechte an der Immobilie erhält, während der andere Partner alles allein leistet. Die alleinige Zahlung bspw. der monatlichen Kreditrate führt nicht zur Eigenschaft als Eigentümer.

Grundbucheintragung – Zuständigkeit und Eintragungsvoraussetzungen

Die Eintragung im Grundbuch erfolgt je nach Anteil in der Miteigentümergemeinschaft. Die Eintragung in das Grundbuch ist entscheidend für die Eigentumsrechte.
Mit dem Grundbuchsystem ist für den Immobilienverkehr eine sichere Grundlage geschaffen worden, durch das die an den einzelnen Grundstücken bestehenden Rechte nachgewiesen werden können. Es gelten die §§ 891 und 892 BGB, die Beweisvermutung für die Richtigkeit der Grundbucheintragung und der Schutz des redlichen Verkehrs.

Tipp: Die Grundbucheintragung ist entscheidend für die rechtssichere Aufteilung des Vermögens sowie für die Eigentumsverhältnisse. Das Grundbuch dient der Sicherheit des Rechtverkehrs. Lassen Sie sich beide in das Grundbuch eintragen, um Ihre Rechtsposition wirksam abzusichern.
Um Ihre Rechtssicherheit zu gewährleisten, sollten Sie sich frühzeitig beraten lassen. Über die Eigentümerverhältnisse in Ihrem konkreten Einzelfall und den Ablauf der Grundbucheintragung im Detail klären wir Sie gerne umfassend auf.

Ablauf der Grundbucheintragung

1. Zuständigkeit
Grundsätzlich werden die Grundbücher von den Amtsgerichten als Grundbuchämter geführt (§ 1 Abs. 1 S. 1 GBO). Zuständig sind die Amtsgerichte für das Grundbuchverfahren erster Instanz. Ausnahmen gelten für Baden-Württemberg. Durch die Grundbuchreform in Baden‐Württemberg wurden die Grundbuchämter im Stadtgebiet Stuttgart aufgelöst und ihre Zuständigkeiten an die Ämter Böblingen und Waiblingen übertragen.
Tipp: Etwaige Adressen der Grundbuchämter und Grundbucheinsichtsstellen in Baden-Württemberg können Sie unter www.service-bw.de finden. In der Grundbuchdatenzentrale werden die elektronischen Grundbücher der angeschlossenen Grundbuchämter des Landes Baden-Württemberg vorgehalten. Einsicht in das Grundbuch ist dem Eigentümer gestattet, jedoch auch einem Dritten. Hierfür muss eine erklärte Zustimmung des eingetragenen Eigentümers dargelegt werden (§ 43 Abs. 2 S. 2 GBV).
Das Grundbuchamt führt die Bezeichnung des Amtsgerichts, zu dem es gehört. Zur Vornahme von Beurkundungen und Unterschriftsbeglaubigungen in Grundbuchsachen ist grundsätzlich der Notar zuständig.

2. Antrag
Die Eintragung in das Grundbuch setzt einen Eintragungsantrag gem. § 13 Abs. 1 S. 1 GBO und Antragsberechtigung gem. § 13 Abs. 1 S. 2 GBO voraus.

3. Eintragungsbewilligung
Außerdem werden die Eintragungsbewilligung und Bewilligungsberechtigung gem. § 19 GBO vorausgesetzt. Die Sicherheit des Rechtsverkehrs verlangt für die Bewilligung als Grundlage der Eintragung einen klaren und bestimmten Inhalt. Die Eintragungsbewilligung muss klar und unzweideutig ergeben, dass eine bestimmte Grundbucheintragung gewollt ist. Hierfür dürfen keine Befristungen, Vorbehalte oder Bedingungen vorliegen. Darüber hinaus muss erkennbar werden, wer der Berechtigte der Eintragung sein soll und in welchem Gemeinschaftsverhältnis mehrere Berechtigte stehen (§ 47 GBO). Auch Grundstücksrechte werden hier definiert.

Anteile der Berechtigten müssen entweder in Bruchteilen angegeben, oder das Rechtsverhältnis bezeichnet werden. Einzutragen ist also bei der gemeinschaftlichen Berechtigung nach Bruchteilen gem. §§ 741 ff. BGB der Anteil jedes Berechtigten mit seinem Bruchteil („zur Hälfte”; „zu je 1/2”, „zu je 50 %”, „zu je 1/3“, „zu gleichen Bruchteilen“).

Welche Möglichkeiten gibt es nach der Trennung oder Scheidung hinsichtlich des fertig gebauten Hauses?

Wenn Sie sich einvernehmlich mit Ihrem Ex-Partner über das gemeinsam geplante Objekt einigen können, kommen folgende Möglichkeiten in Betracht:

1. Ein Partner bleibt allein in einem bereits fertig gebauten Haus wohnen und bezahlt den anderen aus
Diese Option kommt in Betracht, wenn Sie finanziell so gut aufgestellt sind, dass Sie es sich leisten können, Ihren Partner in Höhe des aktuellen und üblichen Verkehrswertes auszubezahlen. Bei dieser Option fallen zur Regelung zusätzlich Notarkosten an. Außerdem muss auch die Bank hieran beteiligt werden, wenn Sie gemeinsam den Kredit übernommen haben und auch der Kredit nun auf einen Partner allein umgeschrieben werden soll.

2. Das fertige gemeinsame Haus wird verkauft und Erlös aufgeteilt
Diese Option kommt v.a. dann in Betracht, wenn Ihre finanzielle Lage schwierig ist, die Immobilie nicht schuldenfrei ist und ggf. noch Unterhaltungszahlungen hinzukommen. Auch hier ist es wichtig, dass eine Einigung über den zu erzielenden Kaufpreis herbeigeführt wird. Sofern auch nach dem Verkauf des Hauses Schulden bleiben, haften beide Partner für die Schulden.

3. Getrennt leben innerhalb des gemeinsamen Hauses
In manchen Fällen kann es, vor allem wenn Kinder involviert sind, sinnvoll sein, das gemeinsame Eigentum zu behalten und dass beide weiterhin gemeinsam in dem Haus wohnen bleiben. Im Familienrecht wird davon ausgegangen, dass das sog. Trennungsjahr auch unter einem Dach vollzogen werden kann. Hier gilt jedoch zu beachten, dass kein gemeinsames Führen des Haushaltes mehr stattfinden darf, sprich Sie schlafen in getrennten Zimmern, wirtschaften getrennt und erledigen keine alltäglichen Dinge mehr füreinander.

4. Einer zieht aus dem Haus aus und verlangt von dem, der im Haus bleibt Miete
Wer nach der Trennung (freiwillig) aus dem gemeinsamen Haus auszieht, kann mitunter von dem anderen, der tatsächlich im Haus wohnen bleibt, Miete verlangen soweit dies der Billigkeit entspricht, die sog. Nutzungsentschädigung bzw. Benutzungsvergütung bei Trennung nach § 1361b Abs. 3 S. 2 BGB.
Die Höhe der monatlichen Nutzungsentschädigung und deren Fälligkeit wird unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles festgelegt, nach dem objektiven Marktwert und den Lebensverhältnissen sowie den wirtschaftlichen Verhältnissen des Paares und dessen bisherige Lebensgestaltung. Als Obergrenze gilt hier die ortübliche Miete für eine vergleichbare Wohnung. Zudem ist vor Ablauf des Trennungsjahres nicht der volle Mietwert anzusetzen, da eine Versöhnung im Trennungsjahr nicht ausgeschlossen wird. Bei Miteigentum wird außerdem der anteilige objektive Mietwert angesetzt.
Die Nutzungsvergütung ist zudem zu kürzen um die Hauslasten und verbrauchsunabhängigen Nebenkosten, die derjenige trägt, der im Haus wohnen bleibt.

5. Vermietung des Hauses
Vielleicht steht auch die Vermietung des Hauses für Sie einen gangbaren Weg dar. Vor allem dann, wenn ein Hausverkauf finanziell nicht lukrativ ist.

6. Schenkung oder Übertragung an die eigenen Kinder
Sofern aus Ihrer Beziehung Kinder hervorgegangen sind, haben Sie die Option, das Haus an Ihre Kinder zu verschenken bzw. zu übertragen. Beachten Sie, dass hierbei aber auch alle Pflichten mit übertragen werden, z.B. Instandhaltung und Grundsteuer. Gerade bei minderjährigen Kindern stellt dies eine enorme Belastung dar.

7. Realteilung
Sofern es die (seltene) Möglichkeit gibt, das Haus so zu umzubauen, dass zwei unabhängige Wohneinheiten entstehen können, kommt die Realteilung in Betracht.
Gem. § 19 Abs. 1 BauGB ist die Teilung eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt zu erklären. Zudem darf gem. § 19 Abs. 2 BauGB nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprochen werden.

Tipp: es ist nicht ratsam, diese Entscheidung überstürzt zu treffen. Wir raten Ihnen, Gefühle erst einmal sacken zu lassen, damit eine Einigung nicht erschwert wird.

Ich bin aus dem Haus ausgezogen – darf ich es noch betreten?

Ein Ehegatte, der ein im Miteigentum stehendes Haus endgültig verlassen hat, hat kein Recht auf Gewährung von Zutritt zu der Immobilie für sich oder Dritte ohne Vorliegen eines besonderen Grundes.
Gemäß § 1361b Abs. 4 BGB wird unwiderleglich vermutet, dass der, der aus dem Haus auszieht, dem im Haus verbliebenen Ehegatten das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat, wenn er nicht binnen von sechs Monaten nach seinem Auszug eine ernstliche Rückkehrabsicht dem anderen Ehegatten gegenüber bekundet hat.
Wir schlagen vor, dass wir Sie über Ihre Rechte an dem im Miteigentum stehenden Haus aufklären.

Wir sind verheiratet und können uns einigen – macht der Güterstand einen Unterschied?

1. Zugewinngemeinschaft
Eheleute, die keinen Ehevertrag miteinander geschlossen haben, bilden von Gesetzes wegen mit der Eheschließung die sog. Zugewinngemeinschaft iSv § 1363 BGB. Durch die Zugewinngemeinschaft wird die Teilhabe an dem in der Ehe erwirtschafteten Gewinn nicht während des Bestehens der Ehe auf der dinglichen Ebene verwirklicht, sondern erst bei Beendigung des Güterstandes durch einen rechnerischen Zahlungsausgleich (Bilanzierung und Verrechnung wechselseitiger Leistungen und Tätigkeiten).

Das bedeutet, dass das einem Ehegatten gehörende und das in der Ehe erworbene Vermögen der Ehegatten bis zum Ende des Güterstandes getrennt bleibt. Der Begriff der Zugewinngemeinschaft ist insofern irreführend, als dass während der Ehe keine vermögensrechtliche Gemeinschaft gebildet wird (es liegt vielmehr eine Trennung der Güter vor). Die Zugewinngemeinschaft sieht vielmehr eine Teilhabe am ehelichen Vermögensgewinn vor.
Die Zugewinngemeinschaft trägt dem Umstand Rechnung, dass der in der Ehe erwirtschaftete Gewinn auf den Leistungen beider Ehegatten beruht und diese Leistungen (Hausarbeit, Erwerbstätigkeit usw.) als gleichwertig zu betrachten sind. Es sind nicht nur Hausarbeit und Erwerbstätigkeit wertmäßig gleichzusetzen, sondern alle sonstigen häuslichen und außerhäuslichen Tätigkeiten.

§ 1363 BGB enthält keine Regelung zu Besitz und Gewahrsam in der Zugewinngemeinschaft, sodass unter Ehegatten für die Besitzverhältnisse die §§ 854 ff. BGB gelten. Zusammenlebende Ehegatten sind in der Regel Mitbesitzer der gemeinschaftlich genutzten beweglichen Sachen und der Immobilie, sie haben beide iSd § 854 BGB die tatsächliche Sachherrschaft über sie.
Steht die Immobilie im Alleineigentum eines Ehegatten, folgt aus dem Gebot zur ehelichen Lebensgemeinschaft nach § 1353 Abs. 1 S. 2 BGB die Pflicht des Eigentümers, dem anderen die Mitbenutzung über einen ausreichenden Zeitraum, zu gestatten.

Sofern nur ein Ehegatte den Kreditvertrag unterzeichnet hat, wird die Schuldenlast ggf. im Wege der Berechnung des Zugewinnausgleichs im Anfangs- oder Endvermögen berücksichtigt, da die Schulden zu familiären Zwecken aufgenommen wurden.
Sofern die Ehegatten hälftige Eigentümer der Immobilie geworden sind, ist für den Zugewinnausgleich und dessen Berechnung entscheidend, ob die Immobilie während der Ehe an Wert gewonnen hat. Wertsteigerungen treten ein durch Modernisierungen oder Ausbau der Immobilie.
Entscheiden Sie sich die Immobilie zu verkaufen, wird der Verkaufserlös nach Abzug etwaiger Kosten (z.B. auf der Immobilie lastende Kredite) untereinander zu gleichen Teilen aufgeteilt und ausgezahlt.
Bleibt aber ein Ehepartner in der Immobilie wohnen, kann dieser die Immobilie übernehmen und muss dem anderen seinen Anteil auszahlen.

Tipp: Informieren Sie Ihre Bank, die den Kredit Ihrer Immobilie finanziert, über diesen Vorgang.

Zu beachten ist außerdem, dass sich auch unterhaltsrechtliche Auswirkungen bei einer gemeinsamen Immobilie und dem Fall einer Trennung und Scheidung ergeben können. Es sind zum Beispiel die Kreditraten vom Wohnwert abzuziehen, und zwar sowohl beim Kindesunterhalt als auch beim Ehegattenunterhalt. Nach der Rechtsprechung des BGH können dabei die gesamten Raten abgezogen werden, also sowohl Zinsen als auch Tilgung.
Es ist außerdem zu ermitteln, welcher Ehegatte nach einer Trennung Erlöse durch Mieteinnahmen oder Wohnvorteil erzielt und wer den Tilgungs- und Zinsaufwand trägt. Auch der sog. Wohnvorteil durch das mietkostenfreie Wohnen eines Ehegatten, während der andere Ehegatte auszieht, als geldwerter Vorteil prägt das Unterhaltsrecht, da er das zur Verfügung stehende Einkommen eines Unterhaltspflichtigen erhöht.

2. Gütertrennung
Ehegatten können den Güterstand der Gütertrennung vereinbaren. Dies wird in einem notariell beurkundeten Ehevertrag festgehalten. Der Ehevertrag als besonderes Rechtsinstitut zur Regelung der güterrechtlichen Verhältnisse innerhalb der Ehe richtet sich nach § 1408 BGB.
Hinweis: Ohne notarielle Beurkundung ist ein Ehevertrag formal unwirksam. Um die Unwirksamkeit eines Ehevertrages auszuschließen, raten wir Ihnen, die Hilfe eines Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen.

Bei der Gütertrennung gem. § 1414 BGB fehlt jegliche güterrechtliche Beziehung zwischen den Ehegatten. Die beiderseitigen Vermögen bleiben getrennt voneinander bestehen und stehen jedem Ehegatten auch getrennt zu. Das heißt, dass bei der Gütertrennung jeder Ehegatte frei ist, sein Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen.

Zwischen den Ehegatten sind aber vermögensrechtliche Beziehungen jeder Art, wie z.B. die Begründung von Bruchteilsgemeinschaften möglich.
Der Besitz an den beiderseitigen Sachen richtet sich auch bei Gütertrennung nach den allgemeinen unter Ehegatten geltenden Grundsätzen. Wurde also während der Ehe gemeinsam eine Immobilie erworben und stehen auch beide Partner im Grundbuch, ist das Eigenheim von der Gütertrennung ausgeschlossen. Im Ergebnis wird bei einer Scheidung dann der Wert der Immobilie untereinander ausgeglichen. Dies geschieht durch Verkauf, Versteigerung, Vermietung oder Ausbezahlung des anderen.

Tipp: ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie, um den Verkaufspreis ermitteln zu können. Dies kann auch zur Berechnung des Zugewinnausgleichs hilfreich sein. Wir empfehlen Ihnen zur Ermittlung des Wertes ein Kurzgutachten eines Gutachters mit Zertifikaten der IHK oder DEKRA zu beauftragen. Unter https://www.bdsf.de/ können Sie entsprechende Gutachter auf den Websites vom Bundesverband deutscher Sachverständiger und Fachgutachter, oder bei dem Verband Deutscher Gutachter und Sachverständiger finden. Können sich die Eheleute nicht einigen und kommt es zum Gerichtsstreit, wird ein teures Verkehrswertgutachten über Ihre Immobilie erstellt.

3. Gütergemeinschaft
Die Gütergemeinschaft gem. §§ 1415 ff. BGB bewirkt u.a., dass das jeweilige Vermögen der Ehegatten gemeinschaftliches Vermögen beider Ehegatten wird, gem. § 1416 Abs. 1 S.1 BGB. Auch die Gütergemeinschaft kann nur durch wirksamen notariellen Ehevertrag begründet werden. Bei Beendigung des Güterstands müssen sich die Ehegatten über das Gesamtgut auseinandersetzen.
Da die Gütergemeinschaft in der Praxis jedoch kaum mehr gewählt wird, wird hier nicht weiter auf die Folgen der Auseinandersetzung des Gesamtgutes eingegangen.

Was gilt für unverheiratete Paare?

Auch unverheiratete Paare sollten sich im Zuge des Immobilienerwerbs, bestenfalls davor, absichern. Dies vor dem Hintergrund, dass Sie im Trennungsfall zwar Ansprüche auf Ausgleich gemeinschaftsbezogener Zuwendungen geltend machen können, hierfür jedoch nachweisen müssen, dass sie Immobilie in Erwartung des längerfristigen Bestehens Ihrer Beziehung erworben haben.
Wir empfehlen Ihnen also, einen notariellen Vertrag (sog. Partnerschaftsvertrag) abzuschließen, über dessen Inhalt wir Sie gerne beraten. Verträge erleichtern eine Trennung oder Scheidung.

Der Partnerschaftsvertrag sorgt für mehr Sicherheit und Klarheit, was gerade bei so einer teuren Anschaffung wie einem Haus wichtig ist. Legen Sie vertraglich fest, wer wieviel Eigenkapital eingebracht hat, wem welche Möbel gehören, wer für die Baufinanzierung haftet, im Trennungsfall im Haus wohnen bleiben kann (Wohnrecht) und wer wieviel bekommt, wenn das Haus im Trennungsfall verkauft wird.
Hinweis: wir empfehlen Ihnen außerdem, sich auch für einen eventuellen Todesfall durch ein Testament abzusichern. Beachten Sie die die hohe Erbschaftsteuer, die auf das Erbe bei unverheirateten Paaren fällig wird.

Wir können uns über den Verbleib der gemeinsamen Immobilie nicht einigen

Können sich die Beteiligten, egal ob unverheiratet oder verheiratet, nicht darüber einigen, was mit der Immobilie geschehen soll, gibt es noch die Option der (zwangsweisen) Teilungsversteigerung. Die Teilungsversteigerung verwandelt eine unteilbare Immobilie in eine teilbare Geldmasse.

Die Zwangsversteigerung gem. §§ 180 ff. ZVG verfolgt den Zweck der Aufhebung einer Gemeinschaft. Sprich es wird eine Vermögensauseinandersetzung vorbereitet, die von den hieran Beteiligten durchzuführen ist. Die Teilungsversteigerung kann aber auch gegen den Willen des anderen Miteigentümers durchgeführt werden, im Wege des rechtlichen Zwangs mit staatlicher Hilfe der Versteigerungsgerichte.
Tipp: Sie können den Auseinandersetzungsanspruchs eines Miteigentümers einer Bruchteilsgemeinschaft gem. § 749 Abs. 1 BGB durch Vereinbarung ausschließen, oder beschränken, § 749 Abs. 2 BGB. Wir unterstützen Sie gerne dabei.

Nach §§ 752 S. 1, 753 BGB erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch Teilung in Natur; bei Grundstücken, durch Teilung durch Verkauf nach den Vorschriften der Zwangsversteigerung.
Die Versteigerung kann dabei auch nur dann verlangt werden, wenn es nicht möglich ist, das Grundstück ohne Wertminderung in gleichartige, den Anteilen der Miteigentümer entsprechende Teile zu zerlegen, gem. § 752 BGB. Die Gleichartigkeit von Teilen ist jedoch gerade bei Grundstücken in der Regel nicht gegeben. Wir prüfen und würdigen für Sie Ihre konkreten Einzelumstände und Vermögensinteressen.

Bei der erforderlichen umfassenden Würdigung aller konkreten Einzelumstände sind nicht nur die Vermögensinteressen, sondern auch die sonstigen berechtigten Interessen der geschiedenen Ehegatten, insbesondere das Wohl der gemeinsamen Kinder zu berücksichtigen; das Aufhebungsverlangen ist rechtsmissbräuchlich, wenn es zu einem schlechthin unzumutbaren Ergebnis für den widersprechenden Ehegatten führen würde.
Die Teilungsversteigerung erfolgt auf Antrag, der u.a. das zu versteigernde Grundstück gem. § 16 ZVG benennen muss sowie das Gemeinschaftsverhältnis, das aufgehoben werden soll und die Art der Beteiligung des Antragstellers an dem Gemeinschaftsverhältnis.

Die Berechtigung zur Antragstellung für eine Teilungsversteigerung ergibt sich aus dem Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft nach §§ 742 bis 758 BGB zu verlangen. Der Verkauf einer Immobilie führt zur Aufhebung der Eigentümergemeinschaft, mithin kann die Aufhebung verlangt werden, nach § 749 Abs.1 BGB kann die Aufhebung verlangt werden (Aufhebungsanspruch). Den Vollzug des Aufhebungsanspruchs, Teilung durch Verkauf regelt § 753 Abs.1 S.1 BGB, die im Wege der Zwangsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG erfolgt.

Bei Gütertrennung ist jeder Miteigentümer unbeschränkt antragsberechtigt. Bei Gütergemeinschaft mit gemeinsamer Verwaltung des Gesamtguts ist dagegen nur eine gemeinschaftliche Antragstellung zulässig. Verwaltet hingegen ein Ehegatte das Gesamtgut allein, kann er ohne Zustimmung des anderen Ehegatten die Teilungsversteigerung beantragen.

In analoger Anwendung des § 1365 BGB bedarf der antragstellende Ehegatte bei der Zugewinngemeinschaft der Zustimmung des anderen Ehegatten, wenn sein Anteil sein ganzes Vermögen oder nahezu das ganze Vermögen darstellt.
Dem Versteigerungsgericht muss außerdem nachgewiesen werden, dass der Antragsteller gem. § 181 Abs. 2 S. 1 ZVG als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und auch der Antragsgegner gem. §§ 180 Abs.1, 17 Abs.1 ZVG als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Argumente gegen eine Teilungsversteigerung

– Laufende Übernahmeverhandlungen
– Eine Werterhöhung der Immobilie ist zu erwarten
– Sie haben einen Kredit in Aussicht
– Begründung eines Mietvertrages zur Ehewohnung durch einen Ehegatten
– Kindeswohlgefährdung
– Ehevertrag, in dem gegenseitige dingliche Vorkaufsrechte am jeweiligen Miteigentumsanteil geregelt wurden
– Notarielle vertragliche Vereinbarungen (Ehevertrag oder Scheidungsfolgenvereinbarungen), die eine Teilungsversteigerung ausschließen
Die einstweilige Einstellung des Verfahrens zur Teilungsversteigerung kann nach § 180 Abs. 2-4 ZVG beantragt werden. Der Antrag ist fristgebunden (Notfrist von zwei Wochen), gem. § 30 b Abs.1 S.1 ZVG, ab Zustellung der Verfügung, § 30 b Abs.1 S.2 ZVG.

Verteilung des Erlöses nach Teilungsversteigerung

Es findet aufgrund eines Teilungsplanes gem. §§ 105 ff. ZVG dann ein gesonderter, sog. Verteilungstermin statt, in dem eine Einigung der Beteiligten erzielt werden soll.
Ein Erlösüberschuss wird vom Vollstreckungsgericht nur dann ausbezahlt und verteilt, wenn eine übereinstimmende Erklärung der bisherigen Miteigentümer vorgelegt wird. Auch über den Auszahlungsmodus muss Einigkeit zwischen den Parteien herrschen. Ein Übererlös aus einer Zwangsversteigerung eines Grundstücks wird hinterlegt, wenn keine Einigung über dessen Verteilung erzielt werden konnte. Dann setzt sich auch die Bruchteilsgemeinschaft an der Forderung gegen die Hinterlegungsstelle fort (Vgl. BGH, Beschluss vom 22. 2. 2017 – XII ZB 137/16). Allein die Hinterlegung des Übererlöses nach § 117 Abs. 2 Satz 3 ZVG führt also nicht zur Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft.

Der Verteilungsmaßstab, der im Verteilungstermin angesetzt wird, richtet sich nach der materiellen Rechtslage der Mitglieder der Erlösgemeinschaft. Wenn also beide Eheleute zu 50% Miteigentümer waren, dann wird der Erlös auch zu 50% zwischen ihnen aufgeteilt. Dies gilt unabhängig von der Finanzierung der Immobilie oder der getätigten Investitionen in das Haus.

Nachteile der Teilungsversteigerung

– das Gericht bestimmt das Mindestgebot
– Immobilien erzielen idR einen niedrigen Preis als durch Verkauf
– bei erfolgloser Versteigerung trägt der Antragsteller die Kosten
– langwieriges Verfahren (ein Jahr oder länger)

Ergebnis

Eine Trennung oder Scheidung ist immer unschön und kompliziert. Bezogen auf Eigentum und Verbindlichkeiten lautet die Devise: Ruhe und einen kühlen Kopf bewahren. Seien Sie schlau und bauen Sie vor. Ziel aller Aktivitäten ist, dass niemand auf immensen Kosten sitzen bleibt. Wir helfen Ihnen dabei, sich abzusichern und klären Sie als Experten im Baurecht zielgerichtet und einfühlsam auf.

Autor: Finn Streich

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