Ratgeber: Mietrecht

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter gemäß § 546 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dazu verpflichtet, die Mietwohnung (=Mietsache) zurückzugeben. Dabei spielt es überhaupt keine Rolle wer gekündigt hat, wie lange das Mietverhältnis bestand oder wie gut oder schlecht das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist oder war.
§ 546 II BGB besagt: „Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.“ Das bedeutet, dass auch im Falle einer Untervermietung dieser Wohnung die Pflicht zur Rückgabe besteht.
Der Übergabezeitpunkt ist gemäß § 546 I BGB der letzte Tag der Mietzeit. Fällt dieser auf einen gesetzlichen Feiertag, einen Samstag oder Sonntag muss die Wohnungsübergabe erst am darauffolgenden Werktag durchgeführt werden. Selbstverständlich können sich die Parteien jedoch auf eben einen solchen Termin einigen, auch wenn dieser von dem letzten offiziellen Tag des Mietverhältnisses abweicht.
Des Weiteren entstehen zwischen den Vertragsparteien regelmäßig unnötige Diskussionen hinsichtlich Mängelbeseitigung und der persönlichen Auffassung von „ausreichenden Schönheitsreparaturen“.
Entgegen der Meinung vieler Mieter ist es nicht ausreichend, die Mietwohnung einfach zu verlassen oder besenrein zu übergeben. Zwar ist dies in Einzelfällen möglich – je nach Vertragsinhalt oder Absprache mit dem Vermieter (so zum Beispiel, wenn der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses so oder so eine umfassende Sanierung oder Renovierung der Wohnung plant), rechtlich sicher ist man als Mieter jedoch nur unter Einhaltung folgender „Spielregeln“:

Entfernung sämtlicher Einrichtungsgegenstände des Mieters

Hat der Mieter nicht fristgerecht zum Wohnungsübergabetermin die Wohnung vollständig geräumt, so hat der Vermieter das Recht Schadensersatzansprüche geltend zu machen (Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB). Durch die notwendige Dauer der Beseitigung des Mobiliars oder des Gerümpels entgehen dem Vermieter Mieteinnahmen oder weitere Kosten treten auf – beispielsweise für die Beauftragung eines Entrümpelungsunternehmers.
Wurde die Wohnung hingegen teilmöbliert oder voll möbliert vermietet, so haben sich auch diese Gegenstände als „Mietsachen“ (= Eigentum des Vermieters) bei der Wohnungsübergabe vollständig und unversehrt in der Wohnung zu befinden, auch wenn der Mieter sie nicht genutzt oder zwischenzeitlich an einem anderen Ort untergebracht hat.
Hat der Mieter beispielsweise eine hochwertige und evtl. maßgeschneiderte Einbauküche in die Mietwohnung eingebracht, so hat der Vermieter idealerweise hiervon Kenntnis. Entweder kauft er dem Mieter diese ab, um sie anschließend als Bestandteil der Wohnung weiter zu vermieten, oder er stimmt einem Verkauf der Küche vom Mieter an den Nachmieter zu, ohne auf eine Entfernung der Küche zu bestehen. Ebenso kann z.B. mit einem durch den Mieter errichteten Windfang im Flur oder eigens verlegten Terrassendielen auf dem Balkon verfahren werden.

Rückbau eigener baulicher Veränderungen

Hat ein Mieter bauliche Veränderungen an einer Mietwohnung vorgenommen, so hat er hoffentlich vorab mit seinem Vermieter darüber gesprochen oder eine schriftliche Vereinbarung getroffen. Dies kann die Abwicklung der Wohnungsübergabe deutlich erleichtern und böse Überraschungen verhindern. So können zum Beispiel teure und aufwendige Rückbauaktionen schnell vor Gericht enden, es sei denn Vermieter und Mieter sind sich einig über die Wohnwerterhöhung dieser Maßnahmen und von einer Entfernung der Gegenstände wird möglicherweise abgesehen. Der Mieter kann sogar eine Entschädigung vom Vermieter erhalten, vgl. § 552 BGB.

Beschädigungen, die nicht unter „Verschleiß“ einzuordnen sind

Sollte beispielsweise ein Parkett- oder Laminatboden beschädigt sein (Feuchtigkeitsschaden durch falsche Nassreinigung/ Blumengießwasser oder massive Abnutzung durch das Hin- und Herfahren mit einem Bürostuhl), so ist es Sache des Mieters für diesen Schaden aufzukommen. Auch Schäden an Türen oder Fenstern durch Gewaltanwendung gehen zu Lasten des Mieters.
Allmählich voranschreitende Verfärbungen von Heizkörpern oder Druckstellen von Möbeln auf dem Teppichboden sind hingegen normale Abnutzungserscheinungen, die über die Jahre hinweg auftreten und nicht vermeidbar sind. Hierfür ist der Mieter nicht heranzuziehen.
Generell gilt, dass eine Wohnung nicht unrein übergeben werden darf, sondern dass „alle groben Verschmutzungen beseitigt werden müssen“ (Beispiel: Urteil des Amtsgerichts (AG) Düsseldorf vom 18.08.2011, Az.: 50 C 3305/11.)

Durchführung vertraglich vereinbarter wirksamer Schönheitsreparaturen

Mietverträge, in denen der Vermieter dem Mieter eine vollständige Endrenovierung nach Mietende abverlangt sind unzulässig – genauso wie feste Renovierungen oder Schönheitsreparaturen zu festgelegten Zeitpunkten oder Intervallvorgaben.
Als Faustregel gilt, dass ein Mieter die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben hat, in dem er diese bei der Anmietung auch erhalten hat.
Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um Renovierungsarbeiten, mit denen durch normales, vertragsgemäßes Wohnen im Laufe der Zeit auftretende Abnutzungserscheinungen behoben werden (Löcher von Nägeln und/ oder Schrauben in Wänden füllen, Tapezieren, Streichen, …)
Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert übergebener Wohnung ist auch bei einer Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und dessen Vormieter unwirksam (BGH, Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/16).

Rückgabe sämtlicher Schlüssel (Haus,-Wohnungs-, Keller-, Garagen- und/oder Briefkastenschlüssel)

Unabhängig von den Gründen hierfür: Der Vermieter darf bei Verlust eines Schlüssels durch den Mieter auf dessen Kosten die gesamte Schließanlage im Haus tauschen lassen, wenn die Gefahr von missbräuchlichem Gebrauch des verschwundenen Schlüssels besteht. Bei Verlust von Einzelschlüsseln wie z.B. Briefkastenschlüssel oder Kellerraumschlüssel ist maximal der Ersatz des Briefkastens inkl. Schlüssel bzw. die Neuanschaffung eines Kellertürenschlosses fällig.

Tipp: Übergabeprotokoll verwenden!

Empfehlenswert ist immer eine Dokumentation der Wohnungsübergabe. Gehen Sie Punkt für Punkt gemeinsam mit Ihrem Mieter/ Vermieter eine Checkliste durch und halten Sie fest, was besprochen wurde oder aufgefallen ist. Hierzu gibt es viele kostenlose Formularvorlagen im Internet. Ein solcher Leitfaden ist bereits bei der Anmietung einer Wohnung hilfreich. Dieses Protokoll kann man zum Vergleich beim Auszug und der Wohnungsübergabe ebenfalls hinzuziehen, da man sich bereits nach mehreren Monaten nicht immer zwingend an alle besprochenen Details erinnern kann.
Wichtig sind die Unterschriften beider Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) unter dem Protokoll, da das Dokument sonst rechtlich keinen Wert hat. Auch Fotos der Wohnung oder einzelner Bereiche sind als Ergänzung zum Übergabeprotokoll zulässig und hilfreich.

Die Rückzahlung der Mietkaution

Sofern der Mieter eine Mietsicherheit in Form einer Kaution geleistet hat, ist diese vom Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses samt Zinsen an den Mieter auszubezahlen.
Dem Vermieter wird in der Regel eine Frist von ca. maximal sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses zugestanden, um zumindest einen Teil der Kaution einzubehalten. Dies liegt begründet in der sog. „Prüffrist“, in welcher der Vermieter auch schwer aufzudeckende Schäden an oder in der Wohnung noch entdecken kann. Auch Ansprüche aus dem Mietverhältnis wie Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung können in dieser Zeit noch entstehen.