Ratgeber: Baurecht

Steigende Baukosten trotz Pauschalpreisvertrag

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Festpreisgarantie durch Pauschalvertrag?

Unsere Beratungspraxis zeigt immer wieder, dass viele Unternehmen damit Werbung betreiben, schlüsselfertige Immobilien zu einem Pauschalpreis anzubieten. Im Vordergrund hierbei steht der Pauschalpreis, der den Bauherren eine Sicherheit dahingehend suggeriert, dass hiervon sämtliche Leistungen umfasst sind.

Das Ergebnis vorweg: eine Festpreisgarantie durch einen Pauschalvertrag gibt es nicht!

Es ist zwar richtig, wenn der Unternehmer damit wirbt, dass er das schlüsselfertige Haus zu einem Festpreis (Pauschalpreis) errichtet. Hierbei muss jedoch beachtet werden, dass dieser Pauschalpreis sich lediglich auf die dem Vertrag zugrunde liegende Bau- und Leistungsbeschreibung bezieht. Maßnahmen und Leistungen, die weder von der Bau- und Leistungsbeschreibung umfasst sind noch anderweitig vereinbart wurden, sind auch nicht vom Pauschalpreis umfasst.

Dies bedeutet ganz konkret: Wünsche, die Bauherren nach Abschluss des Vertrages äußern oder Leistungen, die nach Abschluss des Vertrages notwendig und erforderlich werden, sind nicht vom vereinbarten Festpreis umfasst. Der Unternehmer ist hierbei berechtigt, für diese Leistungen einen Nachtrag zu erstellen. Dieser Nachtrag enthält die zusätzlichen (vereinbarten oder notwendigen) Leistungen sowie die dazugehörigen Mehrkosten.

Aus unserer Beratungspraxis zeigt sich immer wieder, dass Bauherren gut beraten sind, wenn diese die zugrunde liegenden Vertragsunterlagen vor Unterzeichnung rechtlich prüfen lassen. Hierdurch werden die überwiegenden Fallstricke und Risiken der Bauherren (unkontrollierte Baukosten, nicht berücksichtigte Mehrkosten oder sonstige Preissteigerungen) durch Anpassung des Vertrages vermieden.

„Eine Prüfung des Kaufvertrages vor Unterzeichnung erspart Bauherren bares Geld“.

Viele Vertragsunterlagen erwecken den Eindruck, dass diese gezielt „versteckt offene Passagen“ enthalten, um dem Unternehmer die Möglichkeit einzuräumen, im Nachhinein weitere Mehrkosten beim Auftraggeber anzumelden. Für den juristischen Laien sind diese Vertragslücken oftmals nur schwer oder gar nicht erkennbar. Der Bauunternehmer schafft sich hierdurch eine Möglichkeit, etwaige Baurisiken auf die Bauherren zu übertragen (oftmals im Bereich des Tiefbaus/Bodenarbeiten) oder unwirtschaftliche Bauvorhaben durch Nachträge in eine rentable Gewinnzone zu bringen.

Gestiegene Materialpreise – was Sie zwingend wissen müssen!

Innerhalb der letzten Monate sind die Materialpreise für Baustoffe drastisch angestiegen. Dies führt zwangsläufig dazu, dass viele Bauunternehmer innerhalb laufender Bauverträge versuchen, diese Preiserhöhungen an den Auftraggeber weiter zu reichen. Ein Bauunternehmer ist grundsätzlich an seinen mit dem Auftraggeber vereinbarten Preis gebunden. Lediglich im Rahmen weniger Ausnahmen ist eine Weiterreichung der gestiegenen Materialpreise an den Auftraggeber möglich:

1. Preisgleitklausel und Änderungsvereinbarung – aber wirksam muss sie sein!

Sofern die Parteien eines Bauvertrages eine wirksame Preisgleitklausel vereinbart haben, kann der Unternehmer berechtigt sein, gestiegene Materialpreise auf den Auftraggeber abzuwälzen. Die Rechtsprechung ist hinsichtlich der Wirksamkeit von Preisgleitklauseln sehr streng und bewertet diese lediglich im Rahmen enger Voraussetzungen. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass diese innerhalb von Bauverträgen in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) mit einem Verbraucher zur Anwendung kommen.

Wirksame Klauseln sollten daher zwingend folgende Angaben enthalten:

– Prozentuale Angabe darüber, in welchem Umfang der Unternehmer Preise an den Auftraggeber weiterreichen darf

– Angaben darüber, um welchen prozentualen Wert sich die Materialpreise erhöht haben müssen, damit der Unternehmer diese weiter belasten darf

– Klarstellender Hinweis, dass die Preisänderungen nachgewiesen werden müssen

Eine weitere Möglichkeit besteht in der Form, dass die Parteien eine Änderungsvereinbarung nach Abschluss des Vertrages treffen, mit der mögliche Preisanpassungen hinsichtlich Material- und Lohnkosten einvernehmlich geregelt werden.

2. Vertragsanpassung nach § 313 BGB

In wenigen Ausnahmen kann für den Unternehmer die Möglichkeit bestehen, aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB die vertragliche Preisabsprache nach Abschluss des Vertrages anzupassen.

Die Voraussetzung einer Preisanpassung muss unter anderem sein, dass die Parteien den Vertrag mit anderem Inhalt (hinsichtlich des vereinbarten Werklohns) geschlossen hätten, wenn sie die eingetretenen Preissteigerungen oder Mehrkosten hätten vorhersehen können.

Der Unternehmer ist derjenige, der das Risiko der Störung der Geschäftsgrundlage nachweisen muss. In der Praxis dürfte es hierbei relativ schwierig sein, diesen Anspruch durchsetzen zu können. In der Regel sind Preissteigerungen vorhersehbar oder können durch Alternativen ausgeglichen werden. Lediglich bei außergewöhnlichen und nicht vorhersehbaren Umständen besteht der Anspruch nach § 313 BGB.

Sonderkündigungsrecht bei Lieferverzögerung

Sofern die Parteien des Bauvertrages die Regelungen der VOB/B wirksam einbezogen haben, besteht für beide Parteien unter Umständen ein Sonderkündigungsrecht, wenn die Baustelle für eine Dauer von länger als drei Monaten unterbrochen ist. Sofern die Verzögerung durch einen der beiden Vertragsteile zu vertreten ist, hat der andere Vertragsteil Anspruch auf den entstandenen Schaden, wobei hiervon auch der entgangene Gewinn des Unternehmers umfasst ist.

Bei Abschluss eines Vertrages nach den Regelungen des BGB (ohne Einbezug der VOB/B) besteht dieses Sonderkündigungsrecht nur in dem Fall, dass die Parteien dieses ausdrücklich vereinbart haben.

Praxistipps und Hinweise – so gehen Sie als Auftraggeber richtig vor!

Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung im Bereich des Baurechts möchten wir den Bauherren dringend empfehlen, vor Abschluss der Verträge diese rechtlich prüfen zu lassen. Der finanzielle und zeitliche Aufwand im Vorwege ist lediglich ein Bruchteil im Vergleich zu dem, was nach Abschluss des Vertrages auf Bauherren zukommen kann. Dies sowohl in finanzieller wie auch in zeitlicher Hinsicht.

Bauherren sollten zwingend darauf achten, dass sie keinen Bauverzug verschulden. Sollte ein Bauverzug entstehen, der durch die Auftraggeberseite entstanden ist, könnte ein Schadensersatzanspruch zugunsten des Bauunternehmers entstehen, den dieser dann auch durchsetzen kann.

Es besteht zu jeder Zeit die Möglichkeit, sich mit dem Bauunternehmer über etwaige Mehrkosten einvernehmlich zu einigen. Eine gütliche Einigung hierüber ist oftmals nach Abschluss des Vertrages die schnellste und effektivste Möglichkeit, entstandenen Mehrkosten einvernehmlich auf die Parteien des Bauvertrages zu verteilen.