Ratgeber: Mietrecht

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Mit Beschluss vom 22. Juni 2021 wurde durch den Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass es den Parteien eines Mietvertrages freisteht, eine individuelle Vereinbarung über die Mietfläche eines Mietgegenstandes zu treffen. Konkret bedeutet dies, dass die grundsätzlich geltende 2. Berechnungsverordnung / Wohnflächenverordnung durch entsprechende individuelle vertragliche Vereinbarung abbedungen werden kann.

Der Vermieter hat hierdurch den klaren Vorteil, dass er auch Bereiche der Mietsache als Wohnfläche deklarieren kann, die nach der Wohnflächenverordnung keine Berücksichtigung finden würden. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass dies entsprechend im Mietvertrag festgehalten ist.

Es wurde nochmals höchstrichterlich bestätigt, dass die Angabe der Wohnfläche innerhalb eines Mietvertrages nicht lediglich einen deklaratorischen & unverbindlichen Charakter besitzt, sondern eine sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Eine Beschaffenheitsvereinbarung stellt eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien dar, wonach der Mietgegenstand definierte Kriterien erfüllen muss: So auch die vereinbarte Wohnfläche.

Ausnahme der BGH-Rechtsprechung

Der Mieterschutz grenzt jedoch die vertraglichen Möglichkeiten über die Vereinbarung der Wohnfläche ein. Eine Vereinbarung über den Umfang der Wohnfläche ist dann unwirksam, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche (Beschaffenheitsvereinbarung) um mehr als 10 % gegenüber der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche abweicht.

Die Wohnfläche als Beschaffenheitsvereinbarung – klare Vorteile für den Vermieter!

Durch entsprechende Vereinbarung innerhalb des Mietvertrages sind Sie als Vermieter daher in der Lage, Räume und Flächen zur Benutzung als Wohnraum an den Mieter zu übergeben, selbst wenn diese Bereiche aufgrund einer fehlenden baurechtlichen Genehmigung nicht als Wohnfläche gemäß der Wohnflächenverordnung deklariert würden.

Sie erhöhen hierdurch die als Wohnfläche zu vermietende Gesamtfläche und versetzen sich als Vermieter daher in die Lage, die Wirtschaftlichkeit ihres Mietgegenstandes zu erhöhen. Im Rahmen der Formulierung innerhalb des Mietvertrages sollte jedoch Vorsicht geboten sein. Die mietvertragliche Vereinbarung sollte klar strukturiert und rechtlich sauber aufgebaut sein. Es muss klar ersichtlich sein, welche Fläche als Wohnfläche von der Vereinbarung umfasst ist.

Sofern eine solche mietvertragliche Klausel unwirksam ist – entweder aufgrund einer Abweichung von mehr als 10 % gegenüber der tatsächlichen Wohnfläche oder aufgrund fehlerhafter vertraglicher Formulierung – so laufen sie Gefahr, dass der Mieter einen Rückforderungsanspruch der bereits entrichteten Miete durchsetzen kann. Bei wirksamer Vereinbarung ist ein solches Vorgehen jedoch durch die Rechtsmischung des BGH gedeckt, vgl. BGH VIII ZR 26/20.