So gehen Sie als Vermieter bei der Wohnungsübergabe richtig vor:
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter nach § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mietwohnung an den Vermieter zurückzugeben. Dies betrifft auch den Fall einer Untervermietung. Nach § 546 Abs. 2 BGB hat der Vermieter das Recht und die Möglichkeit, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache auch von dem Dritten (Untermieter) zurückzufordern.
In welchem Zustand muss der Mieter die Wohnung zurückgeben?
Nicht ausreichend ist es, wenn der Mieter die Wohnung schlichtweg in besenreinem Zustand an den Vermieter übergibt. Maßgeblich dafür, in welchem Zustand die Wohnung an den Vermieter zu übergeben ist, sind die Regelungen innerhalb des Mietvertrages.
Für den Fall, dass der Mieter eine renovierungsbedürftige Wohnung vom Vermieter bei Mietbeginn erhalten hat, ist er bei Auszug nicht verpflichtet, die Wohnung zu renovieren. Der Mieter ist in diesem Falle weder verpflichtet, Beschädigungen die einen gewöhnlichen Mietgebrauch umfassen zu beseitigen, noch Tapezier- oder Malerarbeiten durchzuführen.
Soweit der Mieter eine renovierte, gestrichene und einwandfreie Wohnung zum Zeitpunkt des Mietbeginns übernimmt, ist er auch bei Auszug verpflichtet, diesen Zustand wiederherzustellen.
Ausnahme von Schönheitsreparaturen trotz vertraglicher Klausel
Zu jedem Grundsatz bestehen Ausnahmeregelungen. So auch hier: Sollte der Vermieter die erhaltene Wohnung nach Auszug des Mieters umfassend sanieren oder erheblich renovieren, so wäre es treuwidrig, vom ausziehenden Mieter eine Renovierung zu fordern. Dies gilt auch für den Fall, dass der Mieter zu Mietbeginn eine renovierte Wohnung erhalten hat.
Wenn der Vermieter nach dem Auszug des Mieters Umbaumaßnahmen oder Renovierungsleistungen durchführen wird, ist der Mieter nicht verpflichtet, entsprechende Instandsetzungsmaßnahmen gemäß Inhalt des Mietvertrages zum Zeitpunkt des Auszugs zu übernehmen.
Schaden oder Verschleiß – was Sie als Vermieter fordern können
Vom Mieter selbst verursachte Beschädigungen sind von diesem spätestens bei Auszug aus der Mietwohnung zu ersetzen und zu beseitigen. Grundsätzlich besteht eine Anzeigepflicht des Mieters gegenüber dem Vermieter, unverzüglich nach Kenntnis über einen Mietmangel. Je nach Umfang und Stärke der Beschädigung ist diese jedoch spätestens bei Mietende fachgerecht in Stand zu setzen.
In der Praxis bestehen überwiegend Streitigkeiten darüber, ob es um sogenannte Beschädigungen oder um einen Verschleiß und damit um einen gewöhnlichen Mietgebrauch handelt.
Der Mieter hat lediglich für Beschädigungen einzustehen. Soweit es sich bei der Verschlechterung des Mietgegenstandes um einen gewöhnlichen Verschleiß handelt, gehört dies zum allgemein anerkannten Mietgebrauch, den der Mieter nicht zu ersetzen hat.
Eine klare Abgrenzung zwischen Beschädigung und Verschleiß gibt es nicht. Dies ist jeweils eine Einzelfallentscheidung, die von einer Fülle unterschiedlicher bundesweiter Gerichtsentscheidungen getragen wird.
Sollte beispielsweise der Parkettboden durch übermäßiges Blumen gießen, falsche Nassreinigung oder durch das Hin- und Herfahren mit Bürostühlen in Mitleidenschaft gezogen worden sein, so handelt es sich hierbei nicht um einen Verschleiß sondern um eine Beschädigung. Der Mieter hat diesen Schaden zu ersetzen. Ebenso hat der Mieter für Schäden aufzukommen, die durch gewaltsame Einwirkung entstanden sind.
Verfärbungen an Heizkörpern oder Druckstellen von Möbeln auf einem Teppichboden hingegen stellen eine normale Abnutzungserscheinung dar, die über eine gewisse Mietdauer nicht zu vermeiden sind. Hierbei handelt es sich um einen gewöhnlichen Mietgebrauch.
Genereller Grundsatz ist jedoch, dass eine Mietwohnung nicht in verdrecktem Zustand an den Vermieter übergeben werden darf, AG Düsseldorf vom 18.08.2011, Az.: 50 C 3305/11.
Sollte ein Mieter eigenmächtig eigene bauliche Veränderungen an dem Mietgegenstand vorgenommen haben, so sind diese ebenfalls spätestens zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung zurück zubauen, es sei denn die Parteien des Mietvertrages haben etwas anderes vereinbart.
Was Sie als Vermieter zwingend unterlassen sollten
- Viele Vermieter sind der Auffassung, dass sie in jedem Falle das Recht haben, einen Zweitschlüssel der Mietwohnung einzubehalten. Dieses Recht besteht nicht ohne weiteres. Grundsätzlich hat der Mieter während der Mietzeit das Recht zum Besitz an der Mietwohnung. Dies bedeutet, dass auch er die volle Entscheidungsbefugnis und das volle Zugangsrecht zu der von ihm angemieteten Wohnung hat. Allein er kann entscheiden, wer Zugang zur Wohnung hat. Der Vermieter darf daher also lediglich dann einen Schlüssel zur Wohnung behalten, sofern dies vorab mit dem Mieter abgestimmt und von diesem genehmigt wurde.
- Vermeiden Sie als Vermieter unwirksame Vertragsklauseln. Folgende vertragliche Vereinbarungen sind nicht mit aktueller Rechtsprechung zu vereinbaren und daher unwirksam:
- Verpflichtung des Mieters zur vollständigen Endrenovierung nach Mietende
- Starre und feste Fristenregelung zur Erbringung von Schönheitsreparaturen
Die Wohnungsübergabe – Handlungsempfehlung und Praxistipps
- Dokumentation der Übergabe
Dokumentieren Sie als Vermieter die Wohnungsübergabe ihres Mieters genau. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll und führen Sie sämtliche Mängel und notwendige Leistungen auf, die vor Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter zu erbringen sind. Dieses Übergabeprotokoll sollte von beiden Parteien des Mietvertrages – Mieter und Vermieter – unterschrieben werden.
Gehen Sie Punkt für Punkt gemeinsam mit Ihrem Mieter/ Vermieter eine Checkliste durch und halten Sie fest, was besprochen wurde oder aufgefallen ist. Hierzu gibt es eine kostenlose Formularvorlage zum Ausdruck bei uns: www.raestreich.de.
- Durchführung eines Vor-Abnahme-Termins
Wir empfehlen hierbei, mit dem Mieter einen Vor-Abnahme-Termin zu vereinbaren, damit dieser bis zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung ausreichend Zeit hat, um die in diesem Termin festgehaltenen Mängel und Leistungen erbringen zu können. Hierdurch vermeiden Sie als Vermieter das Risiko, nach Beendigung des Mietvertrages weitere Zeit für Renovierungen verstreichen lassen zu müssen und können eine direkte Anschlussvermietung realisieren.
- Rückzahlung der Mietkaution an den Mieter
Als Vermieter sind sie nach Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich verpflichtet, die vom Mieter geleistete Mietkaution nebst Zinsen an diesen auszukehren.
Sie haben jedoch das Recht, die Mietkaution für etwaige offene Betriebskostenabrechnungen oder Beschädigungen an der Mietsache zunächst einzubehalten. Sie haben als Vermieter das Recht, die Kaution bis maximal 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses einzubehalten, um auch schwerwiegende Schäden oder später auftretende Beeinträchtigungen der Mietsache damit abdecken zu können.
Fordern Sie den Mieter unverzüglich nach Kenntniserlangung über einen Mangel auf, diesen zu beseitigen. Sollte sich der Mieter weigern, so sind sie in der Lage, durch entsprechende Ersatzvornahme (Beauftragung eines Dritten) die Schäden selbst zu beseitigen und die damit im Zusammenhang stehenden Kosten vom Mieter einzufordern bzw. mit der einbehaltenen Kaution zu verrechnen.
Kein Auszug trotz Mietvertragsende – Räumungsklage geboten
In vielen Fällen zeigt sich die Praxis, dass trotz Beendigung des Mietvertrages der Mieter die Wohnung nicht verlässt. Er bleibt schlichtweg in der Wohnung und übergibt diese nicht an den Vermieter.
Der Vermieter hat trotz Beendigung des Mietvertrages nach § 546a BGB einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Die Nutzungsentschädigung beläuft sich auf die mietvertraglich vereinbarte Bruttowarmmiete.
Wir empfehlen daher Ihnen als Vermieter, entsprechende Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einzureichen, wenn der Mieter die Wohnung nicht freiwillig herausgibt. Bei Einreichung der Räumungsklage sollten Sie die Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Warmmiete ebenfalls geltend machen. Der Mieter schuldet somit den vereinbarten Mietzins, bis die Wohnung geräumt herausgegeben wird.
Sollten Sie Fragen zu Ihren Ansprüchen als Vermieter haben, so dürfen Sie jederzeit mit uns Kontakt aufnehmen.
